Сдача недвижимости в аренду может показаться лёгким способом получения пассивного дохода. Однако многие начинающие арендодатели (или рантье) быстро осознают, что всё не так просто, как просто передать ключи. Успешная аренда требует планирования, управления и понимания распространённых ошибок. В этой статье мы рассмотрим 10 главных ошибок, которые совершают арендодатели, и расскажем, как их избежать, чтобы ваша аренда была успешной и прибыльной.
1. Отсутствие подписанного договора аренды
Одна из самых больших ошибок, которую совершают начинающие арендодатели — это отсутствие подписанного договора аренды. Некоторые полагаются на устные договорённости, но это может привести к серьёзным проблемам в случае споров. Подписанный договор защищает обе стороны, чётко оговаривая условия аренды, графики платежей и обязанности. Без него вы рискуете финансовыми потерями или повреждением имущества без возможности законного взыскания.
2. Отказ от взимания залога
Залог — это ваша страховка на случай, если арендатор оставит помещение в плохом состоянии или не заплатит аренду. Всегда берите залог в размере как минимум одного месячного платежа. В случае, если арендатор не платит или причиняет ущерб, вы сможете использовать этот залог для покрытия расходов, не прибегая к судебным тяжбам.
3. Недостаточная информация об арендаторе
Очень важно тщательно проверять потенциальных арендаторов. Многие начинающие арендодатели пренебрегают этим шагом и спешат заключить договор, что в дальнейшем приводит к проблемам с оплатой или повреждениям имущества. Обязательно собирайте как можно больше информации: проверяйте место работы, запрашивайте рекомендации, изучайте профили в социальных сетях и связывайтесь с предыдущими арендодателями. Такая предосторожность избавит вас от множества проблем.
4. Неправильная реклама и отсутствие фильтрации арендаторов
Когда вы впервые размещаете объявление о сдаче в аренду, вы, скорее всего, получите множество звонков. Однако не все, кто проявляет интерес, являются серьёзными или подходящими арендаторами. Важно создать чёткое, детализированное объявление и иметь систему отбора. Это поможет избежать траты времени на неподходящих кандидатов и гарантировать, что вы найдёте арендатора, который соответствует вашим требованиям.
5. Уклонение от уплаты налогов
Некоторые арендодатели пытаются сэкономить деньги, не сообщая о доходах от аренды налоговым органам. Это может показаться выгодным, но в случае проверки вас могут оштрафовать, и штрафы значительно превысят сэкономленные деньги. Лучше зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, платить налоги и спокойно спать, зная, что всё сделано по закону.
6. Разрешение на субаренду без чётких условий
Разрешение арендатору сдавать жильё в субаренду может обернуться неприятностями, если это не контролируется должным образом. Субарендаторы могут повредить ваше имущество или не соблюдать правила проживания. Всегда включайте в договор пункт, запрещающий субаренду или требующий вашего согласия на неё, и указывайте штрафы за нарушение этих условий.
7. Неопределенность в вопросах наличия животных и дополнительных жильцов
Если у вас есть особые требования касательно животных или дополнительных жильцов, эти правила должны быть чётко прописаны в договоре аренды. Невыполнение этого условия может привести к спорам, повреждениям имущества или переполнению квартиры. Чётко указывайте, разрешены ли домашние животные, сколько человек могут проживать в квартире и нужно ли регистрировать дополнительных жильцов.
8. Отсутствие штрафов за просрочку платежей
При сдаче недвижимости важно установить чёткие условия оплаты, включая штрафы за просрочку платежей. Укажите в договоре размер штрафа за задержку оплаты, чтобы предотвратить задержки и улучшить контроль за финансовыми потоками. Штрафы за просрочку помогут вам поддерживать стабильный денежный поток.
9. Игнорирование необходимости ремонта и обслуживания
Содержание арендной недвижимости требует регулярного ухода, и если не планировать ремонт, можно столкнуться с более серьёзными проблемами в будущем. Независимо от того, нужно ли заменить сантехнику, электрику или просто провести косметический ремонт, поддержание помещения в хорошем состоянии способствует удовлетворению арендаторов и сохранению стоимости вашего объекта. Включите в договор обязанности по ремонту и планируйте бюджет на неожиданные поломки.
10. Завышенная арендная плата
Часто начинающие арендодатели завышают стоимость аренды, стремясь максимизировать прибыль. Однако если цена слишком высока, вы рискуете оставить объект пустующим дольше, чем хотелось бы. Проведите исследование рынка, сравните похожие предложения и установите конкурентоспособную цену, чтобы быстрее привлечь качественных арендаторов.
Заключение
Сдача недвижимости в аренду может стать прибыльным и успешным делом, если избежать распространённых ошибок. Подписывайте договоры аренды, тщательно проверяйте арендаторов, устанавливайте чёткие правила и поддерживайте недвижимость в хорошем состоянии — это позволит вам минимизировать риски и максимизировать доход. Независимо от того, сдаёте ли вы первую квартиру или управляете несколькими объектами, эти советы помогут вам успешно управлять арендным бизнесом.
