Неожиданный рывок: что стоит за цифрами?
Начало 2025 года оказалось для подмосковного рынка новостроек на редкость оживлённым. За январь–март количество заключённых сделок с первичной недвижимостью увеличилось на четверть. Но, несмотря на кажущуюся позитивную динамику, рост оказался точечным — почти весь дополнительный спрос сосредоточился в проектах одного девелопера, который предложил рынку минимальные цены. Остальные участники фиксируют спад, а не рост.
Предложение расширяется, но преимущественно в сильных локациях
К марту на рынке было представлено 48,7 тыс. объектов, что на 7,6% больше по сравнению с концом 2024 года. Основной объём по-прежнему приходился на квартиры — 47,3 тыс., а апартаменты составили 1,4 тыс. лотов. Активнее всего застройка шла в Мытищах, Ленинском, Пушкинском г.о. и Красногорске. Именно здесь сконцентрировано около половины всех предложений.
Цены: где квадрат дорожает быстрее всего
Самая высокая динамика по росту стоимости квадратного метра зафиксирована в Мытищах — +9% за квартал, средняя цена достигла 215 тыс. руб. В Красногорске — 224,4 тыс., в Ленинском — 194 тыс., в Пушкинском — 168,7 тыс. рублей. Рост цен объясняется не только спросом, но и качественными характеристиками проектов — транспорт, экология и инфраструктура становятся решающими факторами.
Строительная готовность: спрос опережает предложение на старте
Структура рынка смещается в сторону объектов на среднем или завершающем этапе. 52,9% предложений — на стадии монтажа этажей, 20,1% — с отделкой, 16,6% — в сданных корпусах. Объекты на котловане составляют всего 10,4% предложения, хотя спрос на них остаётся высоким: более трети сделок совершаются именно на старте строительства. Рынок нуждается в новых стартах, особенно в комфорт-классе.
Отделка: белый короб растёт, «голый бетон» уходит
В структуре предложения заметен сдвиг в сторону формата white box: такие квартиры заняли 19,2% (+6 п.п.). При этом число лотов без отделки сократилось до 45,2%, а с финишной отделкой — до 35,6%. Покупатели стремятся получить подготовленное пространство, которое можно быстро адаптировать под личные потребности.
Ценовая динамика: апартаменты дорожают быстрее, чем квартиры
Средняя стоимость квадратного метра по итогам квартала составила 195 260 рублей (+2,5%). Квартиры подорожали до 194 830 руб./м² (+2,3%), апартаменты — до 213 750 руб./м² (+10,1%). Это подтверждает тенденцию: инвесторы и покупатели всё чаще выбирают гибкие форматы с инвестиционным потенциалом, несмотря на отсутствие прописки.
Минимальные бюджеты: ставка на метраж, а не локацию
Тройка самых бюджетных лотов квартала выглядит так:
- Звенигород — студия 20,3 м² за 2,6 млн руб.
- Лосино-Петровский — 21,9 м² за 2,8 млн руб.
- Балашиха — 19,3 м² за 3,0 млн руб.
Такие предложения востребованы на фоне ужесточения условий по ипотеке.
Малый метраж — способ сохранить доступность.
12,1 тысячи ДДУ: рекорд по числу сделок
Объём зарегистрированных договоров долевого участия в I квартале достиг 12,1 тыс. — рост на 24,8%. Пик активности пришёлся на февраль, когда было зафиксировано 4,6 тыс. сделок. Январь — ожидаемо самый слабый месяц (3,3 тыс. ДДУ).
Ипотека теряет позиции: влияние высокой ставки
Только 66% сделок в январе–марте были заключены с привлечением ипотеки. Это на 15 п.п. меньше, чем год назад. При этом средняя ставка достигла 28,9% — рост на 2,3 п.п. за квартал. Без учёта проектов одного крупного застройщика статистика была бы отрицательной: остальные игроки рынка оформили всего 7 193 ДДУ, что на 9,5% меньше, чем в предыдущем квартале.
Локальные успехи — не знак восстановления рынка
Анализ показывает: массового улучшения нет. Рынок сегментируется, и успех достигается за счёт ценового давления и качества продукта. Многие проекты не справляются с высокой ипотечной ставкой и стагнацией спроса. В выигрыше — девелоперы с понятным предложением и гибкой политикой.