Главный парадокс рынка недвижимости 2026 года
На первый взгляд прогнозы по рынку недвижимости противоречат друг другу.
С одной стороны — стагнация, слабый спрос, дорогая ипотека и падение продаж.
С другой — прогнозы роста цен на новостройки в Москве почти на 20%.
На самом деле противоречия нет. Рынок в 2026 году будет развиваться неравномерно, и рост цен будет носить структурный, а не массовый характер.
Стагнация спроса: рынок без дешёвых денег
Рынок недвижимости Москвы и Подмосковья входит в 2026 год в состоянии затяжной паузы. Продажи новостроек снижаются второй год подряд, ипотечное кредитование остаётся в «нижней зоне», а покупательский спрос ограничен реальными доходами населения.
К началу 2025 года объём строящегося жилья достиг 114,4 млн м², что стало максимумом за шесть лет. Однако спрос не поддержал эти объёмы.
В 2024 году продажи новостроек упали на 26%, а в первой половине 2025 года спад продолжился. В Москве количество сделок с новостройками весной 2025 года оказалось на 16,5% ниже, чем годом ранее, на вторичном рынке падение составило 12,8%.
Высокая ипотечная ставка фактически выключила инвестиционный спрос. Покупают в основном те, кому жильё необходимо для жизни, либо покупатели с крупным первоначальным взносом и доступом к рассрочкам.
Именно поэтому в массовом сегменте рынок выглядит замершим.
Почему при этом растут цены в Москве
Рост цен в Москве в 2026 году — это не рост «в среднем по рынку», а эффект изменения структуры предложения.
Средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках Старой Москвы может вырасти до +19%. Но ключевая причина этого роста — не всплеск спроса, а то, что именно продаётся.
Сегодня около 85% предложения новостроек внутри МКАД приходится на проекты бизнес-, премиум- и элитного классов. Комфорт-класс практически полностью вытесняется за пределы Старой Москвы. В 2026 году ожидается выход 30–40 новых проектов внутри МКАД, и среди них не будет ни одного проекта комфорт-класса.
Фактически бизнес-класс становится новым «массовым» сегментом Москвы в старых границах. Это автоматически повышает среднюю цену квадратного метра — даже без реального удорожания жилья для широкого круга покупателей.
Что происходит с доступным жильём
Цены на доступные новостройки — как в Новой Москве, так и в Подмосковье — в 2026 году, по большинству прогнозов, останутся в боковике*.
*ситуация на фондовом рынке, когда цена актива долгое время остаётся в пределах определённого диапазона и не показывает направленного движения ни вверх, ни вниз.
В середине 2025 года средние цены выглядели так:
- Москва — ~277 500 ₽/м²
- Новая Москва — ~205 500 ₽/м²
- Подмосковье — ~154 000 ₽/м²
Месячные колебания минимальны — от −0,2% до +0,3%.
Даже если в комфорт- и эконом-сегментах произойдёт рост, он будет умеренным — в пределах 1–7%, то есть на уровне инфляции.
Именно поэтому для большинства покупателей ощущение будет таким:
«цены не падают, но и не растут», несмотря на громкие заголовки о росте рынка.
Подмосковье: рынок компромисса, а не роста
Ближнее Подмосковье продолжает жить по своей логике. В 17 ключевых городах-спутниках средняя цена квадратного метра к 2025 году составила около 183 000 ₽, а годовой рост — примерно 1,9%.
Динамика по городам остаётся разнонаправленной:
- Красногорск: +4,9%
- Реутов: +2,3%
- Долгопрудный: +2,5%
- Химки: −0,2%
- Мытищи: +0,5%
Спрос постепенно смещается в зоны «разумной доступности», где цена сочетается с инфраструктурой и транспортом. Но избыток предложения сдерживает рост.
Мытищи: стабильность вместо перегрева
Мытищи остаются одним из самых устойчивых рынков ближнего Подмосковья. Средняя стоимость квадратного метра здесь держится на уровне 195–200 тыс. ₽, а средняя цена квартиры — 11–12 млн ₽.
Рост умеренный — около +0,5% в год, а прогноз на 2026 год составляет +1–3%.
Город выигрывает за счёт транспортной доступности, развитой инфраструктуры и стабильного внутреннего спроса.
Именно поэтому Мытищи всё чаще рассматриваются как безопасная точка входа — как для собственного проживания, так и для инвестиций в объекты с управляемой доходностью.
Итог: что на самом деле будет с рынком в 2026 году
2026 год не станет годом бурного роста рынка недвижимости. Но и массового падения цен ждать не стоит.
- Москва внутри МКАД — рост средневзвешенных цен за счёт бизнес- и премиум-сегментов.
- Доступное жильё — стагнация или умеренный рост на уровне инфляции.
- Подмосковье — стабильность без резких колебаний.
- Точечное снижение возможно только в переоценённых и низколиквидных проектах.
Рынок окончательно входит в фазу зрелости, где цены определяются не дешёвой ипотекой, а структурой предложения, доходами населения и реальной полезностью локации.