К апартаментам в России принято причислять адаптированную под жилье коммерческую недвижимость. Покупателей часто интересует ответ на вопрос о плюсах и минусах покупки апартаментов и их преимуществах перед квартирой.
Апартаменты - что это
Юридического понятия и правового определения статуса апартаментов в РФ не существует. По закону - это обычные коммерческие помещения. Термин «апартаменты» введен в обиход застройщиками, которые оборудуют такие объекты аналогично жилым квартирам. Какие плюсы и минусы характерны для апартаментов, в чем их отличия от стандартных жилых квартир?
Преимущества
- Стоимость апартаментов на 15-30% ниже цены аналогичных по площади квартир в одном районе.
- Привлекательная инвестиционная цена обуславливает также финансовые выгоды от сдачи апартаментов в аренду. Доходность в этом случае составит 7-8%, что на 2-3% больше, чем принесут квартиры.
- Корректировка планировочных решений в апартаментах лимитирована только техническими нормами и расположением несущих стен. В квартирах действуют жесткие ограничения, требующие многочисленных согласований.
- Локация апарт-комплексов в большинстве случаев - благоустроенные, развитые районы с насыщенной транспортной сетью и социальной инфраструктурой.
- В помещениях чаще всего завершена финишная отделка с использованием материалов высокого качества, апартамент может быть полностью меблирован.
- Внесение взносов на капитальный ремонт владельцами апартаментов не предусмотрено. Но для планового или срочного ремонта общего имущества жители дома часто прибегают к формированию резервного фонда.
- Апартаменты - равнозначный квартирам объект проведения сделок купли-продажи на вторичном рынке недвижимости.
Недостатки
- В них по действующему законодательству невозможна постоянная регистрация. Решение проблемы - получение временной регистрации и продление ее каждые 5 лет.
- Ставка коммунальных платежей для коммерческих объектов выше, чем для жилой недвижимости, на 15-30%.
- Для квартир ставка налога на имущество рассчитывается по формуле: 0,1% от задекларированной в кадастре стоимости минус цена 20 кв. м. Подобные вычеты для апартаментов не предусмотрены, а размер ставки составляет 0,5%.
- Строительство комплекса апартаментов или АДК не налагает на застройщика обязательства по неукоснительному соблюдению требований СНиП, предъявляемых к жилым помещениям. Однако практика свидетельствует, что застройщики, дорожащие своей репутацией, каких на рынке столицы большинство, крайне редко допускают нарушения, оказывающие влияние на условия и качество жизни. Предварительная подготовка или обращение к компетентным профессионалам поможет провести тщательную предпродажную проверку объекта и избежать ошибок.
- Понятие общего имущества, за содержание которого взимается дополнительная плата, для жильцов многоквартирных домов обычно ограничивается подъездами, лестницами, лифтами. При используемом в апартаментах режиме общей долевой собственности в категорию такого имущества может быть также включены помещения на первом этаже здания, например - коворкинг, зал конференций и т.п. В полномочия управляющей компании входит возможность назначения для жильцов платы за обслуживание этих помещений.
- В коммерческих помещениях, в отличие от жилых, не действует Федеральный закон «О тишине». Таким образом, не удастся предъявить обоснованные правовые претензии к владельцам соседних апартаментов, из которых в неурочное время раздается мешающий отдыху или работе шум. В таких ситуациях помочь сможет только обустройство результативной звукоизоляции.
- В обязанности застройщика не входит благоустройство прилегающей к зданию территории и строительство социальных объектов. Но рыночная конкуренция способствует тому что девелоперы создают потенциальным покупателям максимально благоприятные условия и превышать предусмотренные законом обязанности по обустройству внутренней инфраструктуры.
- Апартаменты могут быть приобретены по программе ипотечного кредитования, но предоставление налогового вычета в этом случае не предусмотрено.
- Владельцев квартир закон защищает от потери единственного жилья при наличии просроченных долговых обязательств. Апартаменты в любом случае могут быть конфискованы по решению суда.
Виды апартаментов
Категоризируют апартаменты в соответствии с действующим классификатором по целевому предназначению отведенного под строительство земельного участка:
- для возведения строения гостиничного типа;
- для имеющего общественно-деловое значение объекта.
Во втором случае подразумевается наличие в домах объектов сферы услуг: магазинов, косметических салонов, кафе, фитнес-клубов и т.п. Если при этом в перечне разрешенных видов использования земли нет гостиниц, то апартаменты предназначены исключительно для коммерческих целей и в них не удастся зарегистрироваться для легального проживания.
Закон 214-ФЗ, который защищает права покупателей квартир по договору долевого участия, распространяется и на первый вариант апарт-комплексов, что делает его предпочтительным при покупке недвижимости этого вида.
Выводы
Анализ плюсов и минусов для покупателя при выборе между апартаментами и квартирой поможет сделать единственно верный для каждого выбор. В перечне аргументов за апартаменты:
- Меньшая стоимость покупки и большая доходность при использовании для сдачи в аренду;
- Увеличенную, в сравнении с квартирами, сумму налогов удается компенсировать экономией на инвестиционных вложениях. Сравнительный расчет потребуется выполнить по каждому конкретному объекту, поскольку стоимость аренды, налоговая нагрузка и расходы на оплату коммунальных услуг отличаются в зависимости от характеристик строения и района расположения;
- Перепланировка апартаментов не требует предварительного согласования с иными жильцами дома и может быть проведена в соответствии с собственными вкусами и предпочтениями (без нарушения целостности ответственных элементов конструкции);
- Конъюнктура вынуждает застройщиков возводить новые апарт-комплексы, условия жизни в которых отвечают самым высоким запросам и не создают социально-бытовых, транспортных и иных внешних проблем.
Минусы:
- Установленные нормативными актами налоги превышают аналогичные ставки за квартиры;
- Проживание в помещениях, расположенных в объектах общественно-делового назначения, часто сопряжено с шумом;
Сопоставление собственных потребностей, желаний, планов с анализом плюсов и минусов жизни в апартаментах - наиболее надежный базис для принятия решения о покупке.
Преимущество инвестиций
Инвест-отель АДРЕС представляет собой гостиничный комплекс нового типа, где каждый номер принадлежит индивидуальному инвестору. Эти юниты рассчитаны на краткосрочное пребывание гостей, что делает их идеальными для туристов и бизнесменов. Каждый юнит полностью оборудован техникой и мебелью, обеспечивая высокий уровень комфорта для постояльцев.
Преимущество инвест-отеля АДРЕС для инвесторов заключается в возможности получения высокого дохода без необходимости заниматься управлением. Гостиничный оператор берет на себя все обязанности по эксплуатации и обслуживанию юнитов, а владельцы получают ежемесячные выплаты. Доходность такого проекта составляет от 10 до 15% в год, что значительно превышает доходы от традиционной аренды квартир, делая инвест-отель АДРЕС привлекательным объектом для инвестиций.
