Пассивный доход от недвижимости больше не ограничивается классической арендой квартир. Всё больше частных инвесторов выбирают формат инвест-отелей — когда объект работает как гостиница, а собственник получает доход без участия в управлении. Разберёмся, как устроена эта модель, сколько она может приносить и на что важно смотреть до покупки.
Что значит инвестировать в отель
Инвестирование в отель — это покупка отдельного юнита (номера или студии) в гостиничном комплексе с единым управлением. Вы становитесь собственником недвижимости, а всю операционную работу берёт на себя управляющая компания: поиск гостей, сервис, маркетинг, уборка, эксплуатация, отчётность.
Ваша задача — выбрать проект и контролировать финансовый результат. Всё остальное работает без вашего участия.
Как формируется пассивный доход
Доход инвестора складывается из гостиничной выручки. Гости оплачивают проживание, деньги поступают управляющей компании, затем распределяются между собственниками по условиям договора.
Основные схемы выплат:
Гарантированный доход. Фиксированная сумма в месяц или год. Не зависит от загрузки. Чаще действует ограниченный срок — 1–3 года.
Котловой метод. Вся выручка комплекса суммируется. После вычета расходов и комиссии УК прибыль распределяется между инвесторами пропорционально площади номера.
Схема денежного потока
| Этап | Кто участвует | Денежный поток |
| Покупка юнита | Инвестор | — |
| Заселение гостей | Управляющая компания | Гости → УК |
| Эксплуатация и сервис | Управляющая компания | Выручка → расходы |
| Распределение дохода | Управляющая компания | Остаток → инвестор |
Расходы, которые важно учитывать
Инвест-отель — это коммерческая недвижимость, поэтому структура затрат отличается от квартиры.
Основные статьи расходов:
- эксплуатация и обслуживание;
- клининг и текущий ремонт;
- коммунальные платежи;
- комиссия управляющей компании — обычно 10–15%;
- налоги на доход и имущество.
Реальный пассивный доход — это результат после всех расходов. Именно на эту цифру стоит ориентироваться, а не на маркетинговую доходность.
Сколько можно зарабатывать
Доходность инвест-отелей выше классической аренды, но ниже рискованных спекулятивных инструментов.
|
Формат |
Средняя доходность |
Особенности |
|
Городской инвест-отель |
7–15% |
Стабильный спрос |
|
Курортный |
9–15% |
Сильная сезонность |
|
Загородный |
6–9% |
Непредсказуемая загрузка |
|
Новостройки под 214-ФЗ |
6–10% |
Доход после ввода |
Для сравнения: жилая аренда в большинстве регионов даёт 4–6% годовых при самостоятельном управлении.
Почему это считается пассивным доходом
Инвестор не занимается:
- поиском арендаторов;
- заселением и выселением;
- ремонтом и клинингом;
- маркетингом и ценообразованием;
- отчётностью и операционными вопросами.
Все процессы централизованы. Доход поступает по графику, а контроль сводится к проверке отчётов управляющей компании.
Кому подходит инвестирование в отель
Формат подходит:
- инвесторам с капиталом от 4,5–5 млн ₽;
- тем, кто не хочет управлять недвижимостью лично;
- занятым специалистам и предпринимателям;
- инвесторам, которые диверсифицируют портфель;
- тем, кто ищет доход выше депозита и классической аренды.
Не подойдёт тем, кому важна прописка, льготная ипотека.
Основные риски и как их снизить
Управляющая компания. Слабый оператор снижает загрузку и доход. Решение — проверять опыт, проекты, отчётность.
Сезонность. Актуально для курортов. В городских проектах риск ниже.
Юридические нюансы. Коммерческий статус, условия договора, схема владения. Всё это нужно проверять до сделки.
Финансовая модель. Завышенные прогнозы — частая проблема. Надёжный проект показывает консервативные цифры.
Чек-лист перед покупкой
- Понятная локация с постоянным спросом
- Опытный девелопер и оператор
- Прозрачный договор управления
- Реалистичная модель доходов и расходов
- Чёткая схема выплат инвестору
Инвест-отель ADRES как инструмент пассивного дохода
В проектах Инвест-отеля ADRES инвестор покупает студию в новом доме и передаёт её в профессиональное управление. Формат рассчитан на стабильный спрос, понятную экономику и минимальное участие собственника.
Параметры:
- стоимость входа — от 5 млн ₽;
- фиксированная цена на старте;
- сдача — I квартал 2026 года;
- возможность сразу передать объект в управление;
- доход без операционных задач.
Главное
Инвестирование в отель — это способ получать пассивный доход от недвижимости без личного управления.
Формат даёт 10 –15% годовых в зависимости от проекта и локации.
Ключевой фактор успеха — управляющая компания и прозрачная финансовая модель.
Инвест-отель подходит тем, кто хочет зарабатывать на недвижимости, а не работать арендодателем.
Если капитал уже есть и важен прогнозируемый доход — инвест-отель становится рабочим инструментом, а не экспериментом.