Сдать недвижимость за 70 000 рублей в месяц и заплатить 4% как самозанятый? Такой расчет подходит не всем собственникам.
Налоговый режим зависит прежде всего от юридического статуса помещения. Если апартаменты зарегистрированы как нежилое помещение, применять налог на профессиональный доход (НПД) к арендной плате нельзя. ФНС указывает: самозанятым разрешено применять НПД при сдаче жилых помещений, но не коммерческой и другой нежилой недвижимости. Поэтому первый документ для проверки – выписка из ЕГРН.
Какие налоги платит собственника апартаментов
Частному инвестору нужно разделять как минимум два платежа: налог с дохода от аренды и налог на имущество. Первый появляется, когда собственник получает арендный доход. Второй связан с самим фактом владения недвижимостью и рассчитывается отдельно. Поэтому при оценке чистой доходности апартаментов учитывать только налог с арендной платы недостаточно.
Если помещение имеет статус нежилого, у собственника есть несколько вариантов организации деятельности. Физическое лицо может декларировать арендный доход и платить НДФЛ. При систематической предпринимательской деятельности может потребоваться регистрация ИП и выбор подходящего налогового режима.
| Вариант | Как рассчитывается налог | Что важно учесть |
|---|---|---|
| Физическое лицо | НДФЛ по прогрессивной шкале | Нужно декларировать доход, если налог не удерживает налоговый агент |
| Самозанятый | 4% или 6% | НПД применим к аренде жилых помещений, но не нежилых апартаментов |
| ИП | Зависит от выбранного режима | Нужно учитывать не только налог, но и страховые взносы и другие обязанности ИП |
| Налог на имущество | Рассчитывается отдельно | Зависит от кадастровой стоимости, вида объекта и местных ставок |
Главная ошибка здесь – автоматически переносить налоговый режим обычной квартиры на апартаменты.
НДФЛ в 2026 году
С 2025 года для основных доходов налоговых резидентов действует прогрессивная шкала НДФЛ: 13, 15, 18, 20 и 22%. ФНС относит доходы от сдачи имущества в аренду именно к этой шкале.
Пороговые значения следующие:
13% – до 2,4 млн рублей в год;
15% – для части налоговой базы от 2,4 до 5 млн рублей;
18% – от 5 до 20 млн рублей;
20% – от 20 до 50 млн рублей;
22% – свыше 50 млн рублей.
Повышенная ставка применяется только к той части дохода, которая превысила установленный порог. Например, при налоговой базе 3 млн рублей первые 2,4 млн облагаются по ставке 13%, а оставшиеся 600 тыс. рублей – по ставке 15%.
При этом учитывается не только доход от аренды, но и другие доходы, входящие в основную налоговую базу. Например, если собственник за год получил 2 млн рублей зарплаты и еще 1 млн рублей от аренды, при расчете ставки учитывается их совокупный размер – 3 млн рублей.
Как посчитать доходность на примере АДРЕСА
Возьмем ориентир для студии в АДРЕСЕ − 55 000 рублей в месяц выплаты собственнику по программе управления.
За год: 55 000 × 12 = 660 000 рублей.
Если предположить для примера, что вся эта сумма является налогооблагаемым доходом физического лица и применяется ставка НДФЛ 13%, налог составит: 660 000 × 13% = 85 800 рублей.
После НДФЛ: 660 000 − 85 800 = 574 200 рублей в год, или 47 850 рублей в месяц в среднем.
Это показательный, но упрощенный расчет. Чтобы определить реальную чистую доходность конкретных апартаментов в АДРЕСЕ, к нему нужно добавить налог на имущество и проверить по договору, какие расходы собственника уже учтены в выплате, а какие оплачиваются отдельно.
Когда покупатель − ИП
Если собственник регулярно сдает нежилые апартаменты и деятельность имеет признаки предпринимательской, имеет смысл заранее оценить вариант регистрации ИП и подходящий налоговый режим. Сравнивать его с НДФЛ только по номинальной налоговой ставке некорректно. У ИП возникают дополнительные обязанности, в частности страховые взносы, а конкретная налоговая нагрузка зависит от режима, размера дохода, расходов и других обстоятельств.
Особенно актуален такой расчет для инвестора, который приобретает несколько объектов и изначально рассматривает их как системный арендный бизнес. В этом случае налоговую модель разумнее выбирать до начала сдачи, а не после получения первого требования от налоговой.
У АДРЕСА предусмотрены отдельные условия для юридических лиц и ИП, работающих с НДС. На официальном сайте проекта указана возможность заключить ДКП и получить право на вычет НДС после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Это уже другая налоговая модель, которую нельзя напрямую сравнивать с покупкой апартаментов обычным физлицом. Для предпринимателя имеет значение, кто приобретает объект, какая система налогообложения применяется, используется ли недвижимость в облагаемой НДС деятельности и выполняются ли условия для вычета. Поэтому потенциальный налоговый эффект стоит рассчитывать до оформления ДДУ, а не после регистрации собственности.
Когда подавать декларацию
Если человек самостоятельно декларирует доход от аренды как физлицо, то декларацию 3-НДФЛ он должен подает не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а налог по декларации уплачивается не позднее 15 июля. Такой порядок установила ФНС. Например, доход от аренды, полученный в течение 2026 года, отражается в декларации, которую необходимо представить в 2027 году.
Другая ситуация возникает, если арендатор является организацией или ИП и выступает налоговым агентом. Тогда порядок исчисления и удержания НДФЛ необходимо рассматривать с учетом статуса арендатора и условий договора.
НДФЛ с аренды – не единственный налог, который следует учитывать инвестору. Собственник продолжает платить налог на имущество физических лиц. Для апартаментов его размер особенно важно проверять заранее. Он зависит от юридического вида объекта, кадастровой стоимости, включения недвижимости в соответствующие региональные перечни и ставок, установленных по месту нахождения объекта.
Поэтому две одинаковые по рыночной цене студии – квартира и нежилые апартаменты – могут давать разную чистую доходность даже при одинаковой арендной ставке.
Что проверить до сдачи апартаментов
Налоговую модель лучше определить до заключения договора аренды.
1. Получить выписку из ЕГРН. Проверить назначение помещения: жилое или нежилое.
2. Определить формат сдачи. Разовая или систематическая аренда, один объект или несколько, физические или юридические лица среди арендаторов.
3. Рассчитать налоговую нагрузку. Для физлица – с учетом других доходов, которые входят в соответствующую налоговую базу по НДФЛ.
4. Проверить налог на имущество. Ориентироваться на кадастровую стоимость и правила конкретного региона.
5. Только после этого считать чистую доходность. Из арендной платы нужно вычесть налоги, содержание объекта, управление, ремонт и предполагаемый простой.
Для инвестора это принципиальная последовательность. Арендная ставка показывает, сколько объект способен принести до расходов. Налоговый режим, стоимость содержания и загрузка показывают, сколько денег в итоге останется собственнику.