Получать доход от апартаментов можно самостоятельно – сдавать их на длительный, средний или короткий срок – либо передать аренду управляющей компании. При этом срок аренды и способ управления – разные вещи. Можно сдавать объект на год самостоятельно, а можно передать его оператору, который будет искать жильцов или гостей и заниматься арендой. Для собственника важны две вещи: сколько времени придется тратить на апартаменты и как будет рассчитываться доход.
Долгосрочная аренда своими силами
При долгосрочной аренде собственник сам находит жильца, заключает договор на несколько месяцев или лет и получает регулярные платежи. Если арендатор надежный, доход обычно легко спрогнозировать: сумма и даты платежей прописаны в договоре.
Больше всего времени аренда требует при заселении и после выезда жильца. Нужно подготовить апартаменты, сделать фотографии, разместить объявление, отвечать на сообщения и показывать объект. Когда жилец съезжает, собственнику снова приходится искать нового арендатора. Если между жильцами возникает простой, доход за этот период не начисляется.
Ставка тоже не всегда следует за рынком: если цены на аренду выросли, пересмотреть ее в уже действующем договоре получится не сразу.
Среднесрочная аренда: несколько недель или месяцев
Среднесрочная аренда – это промежуточный вариант между посуточным размещением и долгосрочным договором: несколько недель или месяцев. Такой вариант подходит, например, для командировки, ремонта собственной квартиры или переезда.
Заселений и уборок здесь меньше, чем при посуточной аренде. При этом между периодами проживания проще менять ставку и условия, чем при долгосрочном договоре.
У каждого срока свой компромисс. Долгосрочная аренда проще в ежедневном обслуживании, посуточная дает больше свободы в цене, а среднесрочная позволяет сократить число заездов и при этом чаще пересматривать ставку. Заранее назвать самый доходный срок нельзя. На результат влияют загрузка, ставка, сезонность и расходы на обслуживание.
Краткосрочная аренда
При посуточной аренде собственник может менять цену в зависимости от сезона и спроса. При высокой загрузке такой формат может принести за месяц больше, чем долгосрочная аренда. Но и работы становится заметно больше. Нужно обрабатывать бронирования, отвечать гостям, организовывать заезды и выезды, контролировать уборку и следить за состоянием апартаментов. Если собственник не хочет заниматься этим сам, придется нанимать администратора и специалистов по уборке. Это увеличит расходы.
Есть и риск простоя. В высокий сезон загрузка может быть напряженной, а в периоды низкого спроса апартаменты могут «съедать» прибыль с предыдущих месяцев. Поэтому потенциальный доход по посуточной аренде нельзя оценивать только по цене одной ночи.
Управление через оператора
Собственник может передать апартаменты управляющей компании. Он остается владельцем, а оператор занимается арендой и обслуживанием. Набор услуг зависит от договора: оператор может искать гостей, принимать бронирования, организовывать заселение и выселение, заниматься уборкой, бельем, ремонтом, маркетингом и отчетностью.
При этом срок аренды может быть разным – от коротких заездов до длительного проживания. Это две разные характеристики: срок показывает, как долго живет арендатор, а управление – кто занимается всем остальным. Перед передачей апартаментов в управление нужно разобраться, как рассчитывается выплата, какие расходы входят в договор и что происходит с доходом при снижении спроса.
Как работает эта модель в АДРЕС?
Один из вариантов в Московской области – инвест-отель АДРЕС в Мытищах. Здесь лотами управляет управляющая компания. Компания берет на себя поиск гостей и арендаторов, бронирование, заселение и выселение, уборку, белье, ремонт, коммунальные платежи, маркетинг и отчетность. Лоты можно сдавать на короткий или длительный срок.
В АДРЕС действует программа с котловым методом распределения доходов. Платежи поступают в общий пул, после чего его распределяют между собственниками по условиям программы. Поэтому выплата собственнику не зависит напрямую от того, был ли гость именно в его номере и на какой период он остановился.
Заявленный доход по программе начинается от 55 000 рублей в месяц для студии, от 77 000 рублей для двухкомнатного и от 100 000 рублей для трехкомнатного лота. Минимальная стоимость лота в АДРЕС сейчас составляет 6,6 млн рублей. Комплекс сдан и работает: покупатели получают готовый лот.
Собственник также может выйти из доходной программы, использовать лот самостоятельно или продать его, заранее уведомив оператора.
Где в Мытищах получать доход без самостоятельной сдачи
В Мытищах формат с профессиональным управлением стоит искать среди комплексов, где аренда изначально входит в модель эксплуатации. При выборе важно проверить, кто ищет жильцов, кто отвечает за уборку и ремонт, как рассчитываются выплаты и какие расходы остаются на собственнике.
АДРЕС – один из таких вариантов. Здесь собственник приобретает отдельный лот, а операционной работой занимается УК. Это позволяет получать доход от аренды без самостоятельного поиска жильцов и ежедневного администрирования.
Как выбрать апартаменты
Цена и расположение – только начало сравнения. Важно выяснить, кто занимается арендой, на какой срок оператор размещает гостей, как рассчитывается выплата собственнику и какие расходы входят в управление.
Отдельно рекомендуем проверить, что происходит при простое, кто оплачивает ремонт и обслуживание, как собственник получает отчет и может ли он использовать или быстро продать лот. При одинаковой цене покупки эти условия могут сильно менять итоговый доход.
Что проверить заранее?
Перед покупкой или заключением договора стоит выяснить:
- кто ищет гостей и устанавливает стоимость размещения;
- кто отвечает за заселение, уборку и ремонт;
- какие расходы входят в управление;
- как рассчитывается выплата собственнику;
- зависит ли выплата от загрузки конкретного лота или от общего результата комплекса;
- как собственник получает отчет о доходах и работе оператора;
- что происходит при выходе из программы или продаже лота.
Такой список помогает сравнивать условия управления по существу – не только по обещанной доходности.
Какую модель выбрать?
Самостоятельная аренда дает владельцу полный контроль над ценой и арендаторами, но требует времени на поиск жильцов, заселение, уборку, ремонт и платежи.
Если заниматься этой работой самостоятельно не хочется, стоит выбирать комплекс с действующей управляющей компанией. При этом срок аренды может быть разным: оператор способен работать с краткосрочным, среднесрочным и долгосрочным размещением.
В АДРЕС собственник владеет лотом, а УК занимается его эксплуатацией и арендой. Доход распределяется по котловому методу; для студии по условиям программы заявлен доход от 55 000 рублей в месяц.
Перед покупкой стоит посчитать полную картину: сколько может принести аренда, сколько времени уйдет на ее организацию, что произойдет при простое и во сколько обойдется обслуживание. Тогда самостоятельную сдачу и управление оператором можно сравнить по реальным затратам, а не только по ставке аренды.