Покупка апартаментов на этапе строительства начинается с вопросов, что именно продают, на каком основании строится объект и как оформляется сделка.
Если апартаменты приобретаются по договору долевого участия (ДДУ), отношения покупателя и застройщика регулируются 214-ФЗ. Закон распространяется не только на многоквартирные дома, но и на иные объекты недвижимости, если они реализуются по схеме долевого строительства.
Какие документы нужно изучить до подписания договора, как работает эскроу и на что смотреть, подбирая объект.
С чего начать проверку апартаментов
До заключения ДДУ необходимо проверить застройщика, правовой статус объекта и земельного участка, разрешение на строительство, проектную документацию и основания для привлечения денежных средств участников долевого строительства.
| Что проверяем | На что смотрим |
|---|---|
| Застройщик | Юридическое лицо, реквизиты, опыт, финансовая и судебная история |
| Проект | Проектная декларация, характеристики объекта, сроки строительства |
| Земля | Право собственности или аренды, назначение земельного участка |
| Строительство | Разрешение на строительство и срок его действия |
| ДДУ | Предмет договора, цена, сроки, характеристики апартаментов |
| Расчеты | Эскроу-счет, порядок и сроки внесения денежных средств |
| Ипотека или рассрочка | Полная стоимость, график платежей, дополнительные условия |
Основную информацию о строящемся объекте можно проверить в Единой информационной системе жилищного строительства наш.дом.рф. В системе публикуются сведения о застройщике, проекте и документации.
Фокус на проектную декларацию
Это один из основных документов для покупателя. В декларации содержится информация о застройщике и объекте: разрешении на строительство, земельном участке, характеристиках проекта, предполагаемых сроках реализации.
Сравните эти сведения с тем, что указано в ДДУ. Название объекта, назначение помещения, площадь, этаж и другие существенные характеристики не должны существовать в двух разных версиях – «для покупателя» и «для документов».
Особенно внимательно стоит проверить статус апартаментов. Юридически они могут относиться к нежилым помещениям. Например, Банк ДОМ.РФ определяет приобретаемые по ипотечной программе апартаменты как нежилые помещения в отельных, административно-деловых и других комплексах. Поэтому при покупке важно оценивать юридический статус объекта, а не то, насколько он похож на обычную квартиру.
Что должно быть в ДДУ
При проверка самого договора имеют значение не рекламные условия проекта, а юридические обязательства сторон.
В ДДУ необходимо посмотреть:
- Описание объекта. Корпус, этаж, номер, площадь, назначение и другие характеристики должны позволять однозначно определить приобретаемые апартаменты.
- Цену и порядок расчетов. Должна быть понятна полная стоимость объекта, сроки и механизм оплаты.
- Срок передачи. Не ограничивайтесь общей фразой менеджера «дом сдадут осенью». Юридическое значение имеет срок, закрепленный договором.
- Порядок изменения цены. Особенно важны условия перерасчета при изменении фактической площади после завершения строительства.
- Характеристики отделки. Если объект передается с отделкой, ее состав и параметры лучше искать в договоре и приложениях, а не только в буклете.
- Ответственность сторон. Нужно понимать последствия нарушения сроков как застройщиком, так и покупателем.
- Порядок расторжения договора. Стоит заранее посмотреть, при каких обстоятельствах договор может быть прекращен и как производятся расчеты.
<Что важно помнить: если существенное обещание менеджера влияет на решение о покупке, оно должно подтверждаться документами.
Как эскроу защищает деньги покупателя
При проектном финансировании деньги покупателя поступают не непосредственно застройщику, а размещаются на специальном счете эскроу в уполномоченном банке. Особенности таких счетов при долевом строительстве установлены статьей 15.5 214-ФЗ.
Это принципиально отличает современную модель от старой схемы, когда застройщик непосредственно финансировал стройку деньгами покупателей. Но наличие эскроу не отменяет проверку документов. Такой порядок расчетов снижает финансовые риски, связанные с передачей денег застройщику, но не за характеристики помещений, условия ДДУ, сроки или будущие расходы.
Можно ли купить апартаменты АДРЕС в Мытищах в ипотеку
Условия кредитования нужно проверять именно для выбранного проекта и помещения. У банков есть отдельные программы для апартаментов. Например, проект АДРЕС сотрудничает с ведущими финансовыми организациям России.
Шаг 1. Воспользоваться кредитным калькулятором на нашем сайте.
Шаг 2. Сравнить не только ставку, но и полную стоимость кредита, первоначальный взнос, страхование и другие обязательные условия.
Шаг 3. Рассчитать ежемесячный платеж и общую переплату на весь предполагаемый срок.
Шаг 4. Сопоставить кредитный договор с ДДУ: сумма собственных средств, сумма кредита и порядок перечисления денег должны соответствовать схеме сделки.
Ипотека или рассрочка
Альтернативой ипотеке в некоторых проектах становится рассрочка от застройщика. Главное – не сравнивать только ежемесячные платежи. У рассрочки часто короче срок, выше первоначальный взнос или предусмотрен крупный финальный платеж. До подписания документов нужно выяснить полную стоимость апартаментов при выбранной схеме, размер первого взноса, даты платежей, наличие удорожания, ответственность за просрочку и условия досрочной оплаты.
В этом случае не лишней будет консультация менеджеров или специалистов отдела продаж.
Проверьте сведения о застройщике и проекте, разрешение на строительство и документы на землю. Сопоставьте их с ДДУ. Убедитесь, что в договоре правильно указаны апартаменты, цена и срок передачи. Проверьте порядок расчетов через эскроу. Если используется ипотека – отдельно изучите кредитный договор и полную стоимость кредита; если рассрочка – весь график и условия платежей.